第一章 總則

第一條 為進一步規(guī)范我市住房公積金個人住房貸款業(yè)務，優(yōu)化操作流程，防范貸款風險，保障住房公積金資金安全運行，根據(jù)《住房公積金管理條例》《住房公積金個人住房貸款業(yè)務規(guī)范》等規(guī)定，結合大同市住房公積金個人住房貸款管理實際，制定本細則。

第二條 本細則所稱住房公積金個人住房貸款是指申請前連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上的職工在購買自住住房、償還商業(yè)銀行個人住房貸款時，向大同市住房公積金管理中心（包括分中心、各管理部，以下簡稱“中心”）申請發(fā)放的住房貸款。

第二章 貸前咨詢及申請貸款所需的資料

第三條 中心通過業(yè)務大廳、12329服務熱線、微信客戶端、網(wǎng)廳等多媒介渠道，宣傳住房公積金個人住房貸款的政策，使繳存職工熟知貸款的基本條件、所需資料、貸款流程、擔保方式、貸款額度等事項。

第四條 借款人（含共同申請人）申請住房公積金個人住房貸款，應具備以下條件：

（一）合法有效的身份證件；

（二）完全民事行為能力；

（三）有穩(wěn)定經(jīng)濟收入，具備相應的貸款償還能力，信用良好；

（四）連續(xù)、足額繳存住房公積金6個月（含）以上，住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；

（五）借款人（含共同申請人）均無尚未結清的住房公積金個人住房貸款；

（六）具有中心認可的購買自住住房、償還商業(yè)銀行住房貸款的證明材料；

（七）能提供中心認可的貸款擔保。

第五條 貸款申請資料

（一）個人資料：

1．借款人（含共同申請人）居民身份證等有效身份證件、婚姻狀況證明；

2．借款人（含共同申請人）《個人信用報告》；

3．借款人銀行卡（I類）。

（二）購房資料：

購買開發(fā)企業(yè)預售商品自住住房貸款：

1．房管部門備案的《商品房買賣合同》；

2．不低于20％（或住建部規(guī)定的首付比例）的首期付款憑證。

購買二手自住住房：

1．過戶前賣方的《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證書》、發(fā)票或契約；

2．過戶后買方的《不動產(chǎn)權證書》、存量房交易稅費申報表或山西增值稅普通發(fā)票。

商業(yè)個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款：

1．中心規(guī)定日期之前發(fā)放的商業(yè)個人住房貸款；

2．《不動產(chǎn)權證書》或房管部門備案的《商品房買賣合同》；

3．商業(yè)銀行住房貸款《借款合同》；

4．商業(yè)銀行出具的貸款信息核查函。

購買征收安置房貸款：

1．被征收房屋安置結算工作表原件；

2．征收安置指揮部安置補償協(xié)議復印件；

3．房屋征收證復印件；

4．征收安置公積金貸款確認函。

第三章 房屋套數(shù)認定

第六條 認定方法：

優(yōu)化住房公積金貸款房屋套數(shù)認定標準。對于2014年12月31日前發(fā)放，并在再次申請貸款前結清住房公積金貸款的，不再記入住房公積金貸款次數(shù)。只將購房所在縣（區(qū)、市）的住房公積金貸款次數(shù)作為房屋套數(shù)認定標準。

不得向2014年12月31日后在同一縣（區(qū)、市）購房并第三次申請住房公積金貸款的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

第四章 貸款利率

第七條 貸款利率

（一）貸款的利率按國家公布的各年限公積金貸款利率執(zhí)行。

（二）還款期間，當遇法定貸款利率調(diào)整時，按下列規(guī)則執(zhí)行：

1．對貸款期限在1年及1年以內(nèi)的，實行合同利率，不分段計息；

2．對貸款期限在1年以上的，于下年1月1日開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定，國家另有規(guī)定的除外。

（三）首套、二套公積金個人住房貸款利率按照中國人民銀行發(fā)布的公積金貸款利率執(zhí)行。

（四）當借款合同履行期間借款人未按借款合同約定日期足額償還貸款，發(fā)生貸款逾期時，自約定還款日開始計收逾期罰息。罰息利率為《個人住房公積金借款及抵押擔保合同》載明的貸款利率水平上加收30％。

第五章 還款方式

第八條 還款方式

借款人可在等額本息、等額本金兩種還款方式中任選一種。

第六章 首付比例、貸款額度

第九條 首付比例

（一）借款人家庭購買首套普通自住住房和二套改善型住房的，首付比例均不低于20％。

（二）購買保障性住房的，最低首付款比例為15％。

第十條 貸款額度

（一）單筆貸款額度不超過大同市住房公積金管理委員會規(guī)定的最高貸款額度；不超過住房總價與已支付首付款的差額；提供房產(chǎn)抵押擔保的，貸款額度不超過抵押物價值的70％。

1．高層次人才、二孩及以上多子女家庭及現(xiàn)役軍人家庭購買首套自住住房申請住房公積金個人住房貸款時可在家庭最高貸款額度基礎上上浮20％；

2．對參與存量住房“以舊換新”活動的繳存職工，新購房住房公積金貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎上上浮20％。

（二）以下幾類情況認定為連續(xù)繳存時間：

1．軍人退出現(xiàn)役后，在省內(nèi)建立住房公積金賬戶，并連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款，服役期間認定為住房公積金繳存時間，與在地方繳存時間合并計算；現(xiàn)役軍人配偶在地方申請住房公積金貸款的，按雙繳存職工計算最高貸款額度；

2．單位申請緩繳后按期補繳；

3．因工作調(diào)動造成斷繳后按時補繳。

第七章 貸款期限

第十一條 貸款期限

借款人申請的住房公積金個人住房貸款期限最長不超過30年，且貸款到期日不超過借款人65歲。

“商轉公”貸款期限不得超過原商業(yè)個人住房貸款剩余期限。

第八章 還款能力

第十二條 以借款人（含共同借款人）個人住房公積金繳存基數(shù)核算收入。

在保證借款人基本生活費用（不低于政府部門公布的當?shù)刈畹凸べY標準）的前提下，月還款額與月收入比上限在60％。即：月還款額應當不超過借款申請人和共同借款申請人公積金繳存基數(shù)之和的60％。繳存基數(shù)在申請貸款前一年內(nèi)有調(diào)整的，繳存基數(shù)按申請貸款前一年內(nèi)的平均基數(shù)計算。

第九章 貸款受理

第十三條 借款人及配偶持相關材料向中心提出貸款申請，中心及時受理，并一次性告知借款人首付比例、最高貸款額度、期限、利率等相關事項。

第十四條 借款人或配偶存在下列情形之一的，不予貸款：

（一）購買家庭第三套（含）以上自住房的；

（二）已辦理公積金個人住房貸款未結清的；

（三）2014年12月31日之后在同一地區(qū)以家庭為單位已申請過兩次住房公積金貸款的；

（四）《個人信用報告》中，信用卡及各類貸款（不含已結清的助學貸款）近三年內(nèi)連續(xù)逾期3期（含）以上、累計逾期6期（含）以上、顯示有關注、次級、可疑、損失、凍結、止付、呆賬、禁入或由擔保人（或保證人）代償?shù)鹊模?/p>

（五）存在提供虛假資料、虛假承諾的；

（六）因信用不良，5年內(nèi)個人公積金賬戶曾被人民法院依法凍結或強制劃轉的；被人民法院列入失信被執(zhí)行人名單的；5年內(nèi)列入住房公積金系統(tǒng)失信黑名單的；

（七）購買自住房產(chǎn)權有異議或法律法規(guī)規(guī)定不能設定抵押房產(chǎn)的；

（八）申請公積金貸款時，個人公積金賬戶狀態(tài)為封存或公積金停繳超三個月；

（九）造成貸款風險的其他情形。

第十章 貸款資格審批

第十五條 貸款審批程序

（一）中心對借款人提供的資料進行初審，審核內(nèi)容如下：

1．借款人（含共同申請人）是否符合貸款資格和條件；

2．所提供證件是否齊全有效；

3．所提供材料是否真實、合規(guī)、完整；

4．所有材料復印件是否與原件相符；

5．借款人如實回答貸款受理人員提出的問題；

6．借款申請人（含共同申請人）確認住房公積金個人住房貸款審批表、個人住房公積金貸款面談筆錄及《個人住房公積金借款及抵押擔保合同》中的內(nèi)容并簽字；

7．其他需要審核的事項。

（二）中心對借款人提供的資料進行復審，復審內(nèi)容如下：

1．借款人資格和條件是否具備；

2．借款人提供的材料是否完整、真實有效；

3．借款用途、額度、期限是否合規(guī)；

4．電子檔案內(nèi)容是否完整、規(guī)范、清晰；

5．其他需要復核的事項。

（三）中心對借款人提供的資料進行審批

中心對提交的貸款申請審查資料進行完整性復核的基礎上，進行合規(guī)性審批。

第十一章 簽訂合同

第十六條 簽訂《個人住房公積金借款及抵押擔保合同》時，簽約人員核實合同當事人身份真實有效，告知有關合同內(nèi)容、權利義務及其他應注意事項，借款人（含共同申請人）在借款合同及相關單據(jù)上簽字，并及時完成中心及受委托銀行在借款合同及相關單據(jù)上的簽章手續(xù)。

第十二章 抵押擔保

第十七條 擔保方式

住房公積金個人住房貸款擔保方式包括不動產(chǎn)抵押、自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押、開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押。

抵押物價值應符合下列要求：

對于借款人以所購新建自住住房作為抵押物的，應以房屋交易價格作為抵押物價值；對于借款人以所購再交易自住住房（二手房）作為抵押物的，結合區(qū)域地段市場化價值及稅務部門評估價值對二手房進行估值。以評估價值、房屋交易價格相比較低者作為抵押物價值。

（一）購買新建商品自住住房的，采用開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押。

借款申請人未取得所購房屋《不動產(chǎn)權證書》，由開發(fā)企業(yè)提供階段性保證，并辦理不動產(chǎn)預告登記手續(xù)?！恫粍赢a(chǎn)權證書》一經(jīng)辦妥，由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一辦理借款申請人的不動產(chǎn)抵押，解除開發(fā)企業(yè)的保證。采用開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押擔保方式，需由中心和開發(fā)企業(yè)簽訂《大同市住房公積金管理中心個人住房公積金貸款合作協(xié)議》。

（二）購買再交易自住住房（二手房）的，采用所購房產(chǎn)抵押。

（三）購買征收安置房的，采用自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押。

借款人在所購自住住房未辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)前，至少有1名（最多3名）在我中心所轄范圍內(nèi)連續(xù)正常繳存住房公積金，有穩(wěn)定的工作及承擔連帶責任相應的工資收入的保證人提供階段性保證。

保證人預計剩余繳存年限不少于5年（男性年齡不超55歲，女性年齡不超50歲）；不動產(chǎn)權證書及抵押登記一經(jīng)辦妥或結清貸款后，解除保證人的階段性保證。

（四）商業(yè)個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款：

1．本地繳存職工商貸所購房屋已取得網(wǎng)簽合同且已辦理預告登記時采用自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押。（參考購買征收安置房的擔保方式）；

2．繳存職工已取得不動產(chǎn)權證書且已辦理正式抵押時采用所購房產(chǎn)順位抵押。

第十三章 貸款發(fā)放

第十八條 中心審批后，對擬發(fā)放貸款的擔保落實情況進行核查，符合規(guī)定的，貸款資金由中心委托受托銀行劃入與借款人約定的銀行賬戶。

購買新建商品自住房的，貸款資金劃入開發(fā)企業(yè)預售資金監(jiān)管賬戶；購買二手自住房的，貸款資金劃入二手房資金監(jiān)管賬戶（沒有資金監(jiān)管的劃入賣方人銀行賬戶）；商轉公的，貸款資金劃入原商業(yè)銀行對公賬戶；購買征收安置住房的，貸款資金劃入征收安置部門對公賬戶。

第十四章 貸款回收

第十九條 貸款發(fā)放后，借款人按借款合同約定按時還本付息。

第二十條 貸款的償還采用分期按月償還的方式，分期還款額的確定可采用等額本息還款法、等額本金還款法。

第二十一條 貸款的償還資金按下列順序回收：

（一）正常還款的償還資金，按利息、本金的順序回收；

（二）逾期還款的償還資金，按罰息、逾期利息、逾期本金的順序回收；多期逾期貸款的償還資金，按逾期時間先后順序回收；同一筆還款包含逾期還款和正常還款資金的，所償還資金按照逾期還款部分、正常還款部分的順序回收；

（三）提前還款的償還資金，按利息、本金的順序回收。

第二十二條 貸款采用日對日還款或固定日還款的方式確定每期還款扣劃日。

第二十三條 借款人及配偶可使用自有資金按月實時扣款或簽訂沖還貸協(xié)議按月沖還貸款。

（一）“實時扣款”是指系統(tǒng)按月直接從借款人銀行賬戶中沖減本金、利息。

（二）“沖還貸還款”是指系統(tǒng)按月直接從借款人（含共同申請人）個人住房公積金賬戶中沖減相應金額（含本金、利息）。

第二十四條 借款人還清貸款后，可登錄微信公眾號、網(wǎng)廳或持身份證件前往中心開具結清證明。辦理了不動產(chǎn)抵押的，抵押權人攜帶結清證明和相關資料前往不動產(chǎn)登記中心辦理不動產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)。

第十五章 貸后管理

第二十五條 貸款變更

在貸款期間內(nèi)，當借款人發(fā)生符合中心規(guī)定情形，需對原借款合同約定的內(nèi)容進行變更，可向中心申請辦理貸款變更業(yè)務，主要包括：提前還款、還款賬戶變更、擔保方式變更、還款方式變更及還款期限變更。

當貸款處于正常狀態(tài)時，借款人辦理貸款變更業(yè)務需提交本人身份證明、符合貸款變更條件的證明材料、中心要求的其他相關資料；當貸款處于逾期狀態(tài)時，借款人僅限辦理還款賬戶變更、提前還款、簽訂對沖還款協(xié)議業(yè)務。

（一）提前還款

借款人正常還款1個月且無拖欠款項時，可申請?zhí)崆安糠诌€款或全部結清貸款本息（還款當日除外）；

提前部分還款時，提前歸還的本金須為1萬元的整倍數(shù)；

提前部分還款時，可用自有資金或借款人（含共同申請人）的住房公積金一次性還本付息或部分償還貸款。

（二）還款賬戶變更

1．還款賬號信息變更原則上必須是主借款人名下銀行賬戶的變更。

2．如主借款人發(fā)生重大變故（如死亡、被判刑、失蹤、還款賬戶被凍結等）無法使用原還款賬戶繼續(xù)還款，可將還款賬戶信息變更為繼承人、受遺贈人或法定代理人賬戶信息。賬戶信息變更前須先將新還款賬戶持卡人添加為貸款關聯(lián)人，且該賬戶必須與原還款賬戶銀行行別保持一致。

（三）擔保方式變更

當前貸款還款狀態(tài)正常，借款人可申請擔保方式變更，主要有：

1．自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押變更為所購自住住房房產(chǎn)抵押；

2．開發(fā)企業(yè)階段性保證加房產(chǎn)抵押變更為所購自住住房房產(chǎn)抵押。

（四）還款方式變更

當前貸款還款狀態(tài)正常，借款人可申請變更原合同約定的還款方式，即：等額本息和等額本金兩種還款方式的變更。

（五）貸款期限變更

當前貸款還款狀態(tài)正常且已辦理正式抵押，經(jīng)中心審核借款人家庭具備按期償還貸款本息的能力后，借款人可申請縮短或延長貸款期限。延長貸款期限的，還需符合公積金中心規(guī)定的其他貸款及擔保條件。

第二十六條 貸款按質(zhì)量及風險程度分為五類

貸款風險五級分類是指依據(jù)借款人償還貸款本金和利息的實際能力，確定貸款遭受損失的風險程度，分為正常、關注、次級、可疑、損失五類。后三類合稱為不良貸款。

貸款風險五級分類標準：

1．正常類貸款：指借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。貸款期間正常還款和連續(xù)逾期1－2期未還列入正常類貸款。

2．關注類貸款：指盡管借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產(chǎn)生不利影響的因素，貸款連續(xù)逾期3期未還列入關注類貸款。

3．次級類貸款：指借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，依靠其家庭正常收入無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔保，也可能會造成一定損失。貸款連續(xù)逾期4－6期未還列入次級類貸款。

4．可疑類貸款：指借款人無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行擔保，也肯定要造成較大損失。貸款連續(xù)逾期7期（含）以上未還列入可疑類貸款。

5．損失類貸款：指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，逾期本息仍然無法或只能部分收回。

第二十七條 逾期催收管理

對于未按照借款及抵押擔保合同約定進行還款的借款人，中心系統(tǒng)將自動進行逾期登記處理并開始計收罰息，由中心各受理貸款部門進行催收，并建立逾期催收臺賬。對連續(xù)逾期3期（含）以上貸款，中心經(jīng)采取多種途徑、方式催收無果的，可以提起法律訴訟。

第十六章 貸款檔案管理

第二十八條 所有貸款檔案材料根據(jù)“一戶一檔”原則由各受理貸款部門收存歸檔。

第二十九條 貸款發(fā)放后，各受理部門對貸款資料進行復查，檢查各類合同、證件、資料是否完整有效，若資料不全，重新補齊，確保檔案資料完整無缺。確保貸款電子檔案資料與其對應的貸款實體檔案記載信息一致。每月對貸款資料進行整理，合理編排順序，填寫檔案清單（卷內(nèi)目錄）和卷宗封面，歸檔成冊。